关于产业地产园区运营发展的思考与实践

一、产业地产在我国兴起及发展的背景
简单来说中国产业地产发展经历了四个大阶段:1978年是产业地产孕育、探索阶段;1982年~1992年国内开发区开始快速发展;1992年~2002年产业地产进入矛盾与探索期;2002年进入国内产业地产密集开发阶段。从最初的基础厂房到如今的工业产业园、科技园区、动漫产业基地、高档写字楼、科研中心等，数十年的发展，使得产业地产的发展道路越走越宽。伴随着实体经济的复苏，跨国企业、资金的涌入，产业地产的市场前景愈被看好，越来越多的企业、个人开始将目光瞄向产业地产，把从住宅市场抽离的投资性资金转向产业地产。原来的以生产企业为主的工业园模式，正不断扩展内涵与外延，各类文化创意产业园、物流园、总部基地、产业综合体等产品新形态纷纷涌现，产业地产、产业园区成为了中国产业升级的重要平台，产业园区成为经济发展的重要载体。无论是政府还是企业市场需求，对推动产业园区发展有巨大的内生动力。
二、产业地产发展趋势
（一）以“小而美”促“大而美”。产业新城与“小而美”并行发展以华夏幸福为代表的“产业新城”开发模式，正受到不少地方政府、大型开发商的关注与效仿。华夏幸福基业提出的“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的理念，围绕人的需求、以提升人的幸福感为前提打造产业新城，正逐步摸索出一条与地方、环境良性共赢的道路。但产业新城模式与当地的产业、经济、区位等有着密切的关系，并不是所有地方都适合这一模式，稍有不慎就容易做成房地产项目，有违初衷，甚至做成“空城”、“鬼城”项目。相比之下，根据政策规划、区位优势、产业链现状，建设“小而美”的特色主题产业园更是一条适合的道路。
（二）以树品牌促大竞争。园区智慧化在互联网、移动互联网、电子商务、云计算、大数据技术浪潮冲击下，产业园区向创新化、科技化、智慧化转变的改革势在必行。利用各种智能化、信息化应用帮助园区实现产业结构和管理模式的转变，提升园区企业市场竞争力，促进以园区为核心的产业聚合，为园区及园区企业打造经济与品牌双效益已经成为应对新一代园区竞争的必要途径。
（三）以细精耕促大份额。专业化分工与住宅、商业地产相比，产业地产的客群是产业链上下游的企业用户，住宅的客群是个人和家庭消费，商业地产的客群则是商户和个人投资者，不同的对象具有不同的需求，产业地产的服务对象不仅仅有空间、功能、设备上的硬性需求，还具有很多政策、产业环境、人才、服务上的软性需求，因此，产业地产对于投资、招商、运营的专业化要求更高。未来产业地产领域也会演化出各个细分领域的专业机构，包括投资商、园区运营商、策划顾问机构、招商代理机构、设计机构、网络平台等，并且在这些细分领域都将会诞生相应的细分行业巨头占据主要的市场份额。
（四）以多资本促大升级。资本密集化大型房地产企业与外资的进入、产业基金的发展、资产证券化的成熟，产业地产将会成为金融资本玩家的又一个跑马地，投融资渠道多元化将进一步促进产业地产的发展，资本密集化也将驱动产业地产企业的商业模式不断创新演化。
三、我区的产业地产发展现状剖析
（一）巨头集聚助发展，项目纷至促领先。得益于长江经济带、长三角一体化等国家战略深化，产业地产巨头将目光从上海都市圈逐渐转移到长三角西侧的南京都市圈，因此距离南京都市圈中心半小时车程的句容等卫星城市，关注度也日益上升，目前我区共落户赛迪智能工业博览创新小镇、国家级众创产业园、启迪数字科技城、碧桂园华东科技新城、安能-宇矗供应链产业园、联东U谷句容科技产业园、容宁创业园、群力中小企业社区、富达创业园、中宝医疗器械产业园、易石医药供应链产业园等11个项目。其中建成运营的有国家级众创产业园一期、碧桂园华东科技新城一期、容宁创业园、富达创业园项目，在建的有启迪数字科技城、国家级众创产业园二期、安能产业园、群力中小企业社区项目，已签约正在推进的有赛迪智能工业博览创新小镇、联东U谷、易石医药供应链产业园、中宝医疗器械产业园项目。在谈产业地产园区项目有恒生科技园、平谦国际工业产业园、ESR易商工业产业园等3个项目。上述已落户及在谈项目中，按业态分类，属于楼宇型科技产业园区的有碧桂园华东科技新城、启迪数字科技城、恒生科技产业园；属于工业制造型产业园的有联东U谷、容宁创业园、富达创业园、群力中小企业社区、中宝医疗器械产业园、平谦国际产业园、宇矗ESR易商产业园；属于综合型（孵化器+加速器+配套设施）园区的有赛迪小镇、国家级众创产业园项目；属于物流地产产业园范畴的有安能-宇矗产业园、易石医药供应链产业园项目；按产权归属分类，属于政府自建开发运营的有国家级众创产业园、容宁创业园、群力中小企业社区项目。其余项目均为社会民营资本方开发运营。
（二）各类园区齐落户，再创园区新标杆。随着各类园区在我区落户及一系列招商活动的开展，这些产业地产园区的落户将为我区形成多种成效。1、将有助于我区打造先进的产业招商平台及公共服务平台，为我区带来先进的招商理念与服务体系（例如我区在谈项目恒生科技园，其金融服务平台、资源共享平台、基础服务平台、创新服务平台、政策服务平台、知识分享平台、创业服务平台、人力资源分享八大服务平台的立体化、多方位、全流程的服务体系）。2、进一步补齐及完善我区的产业链，共同打造“建链”“补链”“强链”三链融合的二次招商模式。3、在现行的土地资源要素日渐趋紧的情况下，产业地产园区的集中集约集聚型开发模式，可为在引入大量科技型企业的同时，政府集约大量土地指标，并在“亩产论英雄”、“守土有责”等方面助力当地政府成为区域标杆。
四、产业地产自身及在我区面临的问题
（一）国内产业地产的共性问题。1、如今，随着房地产巨头的转型、实体企业及金融资本的介入，再加上原有产业地产开发商不断异地扩张，产业地产进入前所未有的活跃期，包括万科、碧桂园、恒大、雅居乐等在内的国内房地产巨头企业都将其业务拓展到产业地产领域。但由于产业地产项目开发周期长、资金投入大、产业招商、盈利周期不确定、园区运营服务等各方面与原有的住宅和商业地产有本质上的差别，产业地产的现金流问题极度考验靠高周转过日子的住宅开发商。对上述房地产领域转型的企业来说将是个极大的挑战。例如：2014年宣布进入产业地产的万科去年解散了上海团队，而万科的产业板块在上海更像是投资商，只不过买进的物业是商务园区，理论上这种招数是可以生存的。即便如此，无法快速回笼资金还是遭到了万科的摒弃。目前能破解现金流难题的是联东U谷，其散售模式更像住宅开发，但依然承担着政策的不确定性。最近北京出台政策不允许工业园区转让，对其影响也非常大，据调研了解，整个江苏没有出台过支持产业地产产权分割的红头文件，南京以会议纪要的形式进行支持，全国仅广东省一省出台了相关文件。2、得益于改革开放的红利，北上广深及一些沿海城市已进入产业升级阶段，城市更新、三旧改造正蓬勃进行中。很多地方政府出来政策，原来的工业区、旧厂房正在进行腾笼换鸟、升级改造、重新调整产业结构，引入生产服务性企业、文化创意企业、工业设计企业、拓展高新技术产业。但与此同时，上述如何招商及在不大规模增加成本的前提下如何导入载体将是全国各地园区面临着普遍性的招商难题。
（二）产业地产在我区面临的问题。1、关于业态形式。去年我区曾经提出一个观点，叫“巧媳妇难为无米之炊”，意思就是很多优质的科技型中小企业在谈项目悬在空中很难落户，其中很重要的一个原因就是我区缺乏高标准的厂房载体，就上述提到的落户及在谈项目而言，楼宇型载体偏多，高标准加速器厂房偏少，政府自建的项目中虽有很多属于标准化厂房型载体，但其面积、跨度、消防等级、承重等指标也与市场实际需要不符，造成了很多好项目难以落户。2、关于产权分割。以联东U谷项目为例，该项目是我们今年推进的重点工业产业园项目，该项目的特点一是园区容积率高，符合目前集约用地的导向，3、其开发建设的多层标准化厂房最契合市场上科技型中小企业的需求，三是招商能力强，每个项目配备十几名招商人员，建设期中招商工作同步进行，100亩的园区可招引20家左右的科技型企业入驻，四是亩产税收高。但难点就是联东在全国任何地区开发的项目，均需要进行产权分割。据了解，广东自然资源厅已明确发布文件支持工业物业产权分割及转让，但目前我市官方层面尚未出台有关工业地产产权分割的政策文件，联东在南京开发的项目后续也是以市委常委会会议纪要的形式明确，所以该项目在后续推进过程中将存在一定的困难和阻力。4、土地指标供应方面，平谦国际等外商投资的工业产业园项目，对于土地指标的一次性供给要求很高，根据我们前往苏南地区调研的结果，平谦要求单次供地面积至少在200亩左右，并且周边需预留200-300亩的发展空间，对照目前我市土地指标供给情况来看，落户此类项目难度较大，从而一定程度上也制约了我区外资企业招引工作的开展。
五、对我区市产业地产园区运营发展的对策建议
（一）希望市级层面能够出台类似于广东省关于工业物业产权分割及转让的政策文件，助力类似联东U谷等优质工业地产项目更好的成为我市制造业企业招商引资的有力抓手；建议加大对高企落户的扶持政策，配合各产业园区更好的吸引科技型高成长型企业落户；建议镇江市级层面针对我市重点发展的几个产业能够成立产业引导基金，从而更好的扶持一些央企混改项目及初创期高成长型的科技型项目落地生根及发展壮大。
（二）针对我市外资企业招引薄弱的现状，建议学习苏南先进开发区的成功经验，出台政策加大扶持，招引平谦、东久、易商等外资工业地产开发商入驻，构建最适宜外资企业需求的高标准厂房载体及生态环境，以解决上述提到的“巧媳妇难为无米之炊”的现状；
（三）建议我市各辖市区对联东U谷此类国内的开发工业地产比较成功的开发运营商予以更多关注，个人认为该项目可以在集约用地、高企招引、高亩均税收等方面做出亮点形成特色；
（四）对于一些政府自建的以楼宇型载体为主的科技园区，也可以借鉴苏南地区盘活闲置资产的成功经验，引进社会化的专业园区运营团队来予以运营，签订对赌协议，根据载体业态特点围绕某个特色产业方向来招引企业，从而盘活闲置资产的同时打造特色做出亮点。