开发区土地集约节约利用存在问题及对策建议

一、开发区土地集约节约利用现状
当前，全省各开发区在土地集约利用方面，普遍存在土地开发不平衡、土地利用强度和效益不高等问题，如有些开发区的部分土地长期未利用，闲置、低效用地较多；部分开发区土地利用强度低于全国平均水平，土地资源利用不合理，节约集约用地的潜力很大，任务很重。
二、土地集约利用水平不高的原因探析
一是规划引导作用不强。部分开发区编制的规划在形式和内容上缺乏引导性，制定的发展计划没有约束力，致使开发区功能定位不明确、空间布局不合理、土地利用效率低下、规模效应、集聚效应不强。
二是对低效土二次开发难度较大。由于“筑巢引凤”的需要，部分开发区在招商引资前和企业入园时，在土地利用和投资强度等方面没有刚性的规定和约束，客观上放松和削弱了对企业高效利用土地的要求和强制性。因此，入园企业重视土地的获得，轻视土地的开发利用，而开发区不能也无法再收回土地或者要求企业增加投入、提高投资强度等，使园区整体的土地集约利用程度受到影响。
三是传统供地机制造成不良结果。低价供地、协议出让等传统方式使部分入园企业形成了“购地、抵押、建厂、生产、还贷”的模式。这种“圈地”“囤地”的传统投机理念、惯性思维和负面影响在部分开发区依然存在，不利于企业长远发展和经济高质量发展。
三、对策探析
一是开展土地腾退置换。对历史原因形成的大量占用低价土地的企业及不符合园区规划的企业采取经济、行政的手段予以腾退、置换、调整，重新引进既符合园区规划，又满足产业转型升级需要的好企业、新项目。将规模不大、高耗能低产出，特别是土地低效利用的企业迁出园区或者置换到中小企业集聚区，把优良地段的土地出让给综合实力强、绿色发展好、产业定位高的优质企业，形成集约用地的机制和导向。在实施这种类似“腾笼换鸟”的方法时，可运用“拍卖回购”“协议回购”“违约回购”“到期回购”及给予一定的经济补偿等方式，实现“双赢”。
二是建设配套公共平台。统一新建一批公共办公、仓储平台等配套设施提供给企业有偿使用，则既可满足其自身生产生活的需求，节约日常的费用支出，又可因腾出土地得到部分资金补偿或者其他优惠政策，同时园区还可收回一定量的土地用于重新规划和再开发。
三是提升招商引资质量。严格审核拟入园企业的资金实力、投资计划和生产经营规模，由土地、规划、建设、环保、财税等部门建立综合评估体系，在审查产业导向、资源消耗、投资强度、土地利用、亩均产出率、上缴税收、提供就业岗位等指标的基础上择优招商，并且加大土地利用率的考核权重，严把“入园关”，由“招商引资”变“招商选资”，从源头上保障园区土地的集约节约利用，全面提升招商选资的质量和水平，使“招商选资”成为高质量发展的基础工作和重要内容。
四是提高土地供应价格。面对日益趋紧的土地资源约束， 为防止入园企业粗放利用土地，必须在土地出让环节改变以往低价“筑巢引凤”的状况，提高土地供应价格，用价格杠杆来调节土地市场供求，迫使入园企业增强珍惜土地、集约利用的意识和自觉性。
五是调高土地规划指标。容积率、建筑密度、投入强度等指标决定着建设项目的用地总规模和用地效率。在规划环节对这些指标进行更加严格的控制和要求，提高考核指标，将会一定程度上缓解开发区要求集约利用土地而入园企业希望增大用地规模的矛盾，改善土地利用效率。
六是加强土地集约利用潜力分析。经济部门需要强化运行质态健康，通过土地集约利用潜力测算和分析来最终确定是否收回或调整土地、是否以扩区调区来增加土地指标等。
四、几点建议
一是全面推进“多规合一”。“一本规划、一张蓝图、一个平台”是“多规合一”的核心内容。开发区在集约节约、创新高效、高质量发展的过程中通过“多规合一”形成土地、园区、环保、产业、基础设施等规划的综合和聚焦是必由之路。充分发挥园区经济排头兵作用，积极开展“多规合一”是开发区改革创新、转型升级、绿色发展和可持续发展的必然要求。
二是加快转型升级步伐。面对纷繁复杂的国际形势和新常态下国家宏观政策的新变化、新要求，开发区有责任、有义务率先加快改革步伐，推动开发区转型升级。深入贯彻落实“五大发展理念”，进一步深化供给侧结构性改革，由追求速度规模向追求质量效益转变，由要素驱动向创新驱动转变，由制造业为主向服务业融合发展转变，由同质化竞争向差异化发展转变，由单纯依赖硬环境向改善营商环境转变，促进开发区经济高质量发展。 要走土地集约利用、环境严格保护和资源循环使用的可持续发展道路，为全省经济发展做出开发区应有贡献。
三是做好入园企业引导。把开发区建设成为改革开放先导区、体制改革试验区、创新创业优化区、成果转化示范区、新兴产业集聚区和转型升级引领区，必须坚持底线思维、效果导向，持续优化结构，做好对入园企业的扶持和引导。在用地指标上向发展较好、用地集约的园区和企业倾斜。积极适应开发区转型升级需要，加强公共配套服务、基础设施建设等用地保障，多举措加大对闲置土地处置力度，采取多种形式推进低效用地再开发、再利用。