关于开发园区低效工业用地原因分析及盘活开发的建议

    2020-11-09 16:37
    近年来,园区亩均产出效益越来越受到各级关注,日益紧张的工业用地指标也成为园区必须面对的现实问题,这就要求各级在抓好项目招引、落户时坚持质量标准,守住园区落户的质量底线。
    开发园区低效土地存量大且盘活较难的原因:一是发展导向不明确,产业结构不合理。开发园区早期追求发展速度,因短时间的利益而忽视发展的质量,甚至脱离经济环境,未形成明确的发展导向指引企业入驻。二是土地出让政策不合理,降低准入门槛随意供给,低生产成本滋生了变相囤积工业用地的现象。三是退出机制不健全,审批程序繁琐,缺乏相关退出机制的指引、低效工业用地监管平台,经济发展部门一般在土地出让等少数关键阶段才可以实行管理职能。四是布局规划不合理,整合利用难度大,低效工业用地分布较为散乱未能形成集中的片区,与高新企业用地需求相矛盾。五是收购低效工业用地需要大量资金支撑,通过收购储备转型用地的方式,政府无论从资金方面还是人力方面都造成较大负担。
    在发展质态愈来愈被重视,新发展理念深入人心的高质量发展阶段,盘活低效闲置土地成为摆在各级管委会面前的一道考核题,必须精准施策、持之以恒、久久为功。关于加强工业用地审批及提高土地亩均产出收入的几点建议:
    一是规范项目准入制度,健全退出流程。建立严格的用地准入规范,对不同行业的企业实行差别化的标准,准入门槛中纳入科技投入水平、科研办公及生活服务设施占地比重等条件。要求新建设项目增加履约保证金,制定企业入园开发规模标准,建立规划预审制度,提升审批效率。推行土地的弹性出让方式,缩短出让年限、国有土地租赁、先租后让、租让结合等方式吸引中小企业。规范退出流程,实行宗地建档,发放“低效工业用地认定通知书”。运行正面激励与负面倒逼机制:对于完成改造任务较快的企业,奖励税优惠与金融补贴;对于态度消极的,在资源条件上对其限制,记录诚信档案,定期调查公示诚信企业与违规企业。
    二是完善宗地质量监控备案,对于企业内部开发建设强度不高、配套设施及绿地比例过高、预留用地较多的企业,可在符合相关用地规划前提下,在原用地范围内提升用地强度。
    三是建立工业综合体、职工活动中心等创新型产业用房,创新型用房租金低于市场平均水平,兼具商务会谈、技术研发、服务办公多项功能,面向符合开发区战略性发展方向的产业、先进制造业与服务业。引进综合体的概念,在交通条件优越的旧厂房基础上发展新兴文化产业,建造文化产业园区。
    四是分区实施多样化转型政策。对于改造难度较低,收益较高的区域,要简化审批流程,将改造自主权交给市场,明确权力清单,职能部门只监督低效工业用地的改造工作;对于改造投入与收入比例较低的区域,要在低效工业用地的改造中强化管理角色,明确改造任务,制定完备计划,强化运行监测,确保按序时完成转型建设任务。