提升资产管理能力 做好园区资产管理

锡山经济技术开发区政研室    

放眼全国，过去四十多年间，各地高新区、经开区、科技园、工业园层出不穷，“乱花渐入迷人眼”已成常态。随着存量时代到来，稳定的盈利和持续的现金流成了投资者的“新宠”，园区的投资信条除了“地段为王”之外，优质的资产管理服务已经成为下一个黄金法则。在这样的背景下，如何管理已经持有或在建项目的资产，是每个项目操盘手亟待解决的新课题。

一、提升资产管理能力的意义

自20世纪80年代以来，随着房地产市场的快速发展，在发达国家以房地产信托投资基金为代表的机构投资人大量进入房地产权投资。在投资人看来，简单依靠“区位”因素加上投资并不能确保为高额回报，对房地产资产进行经营管理的技能成为了获取投资收益的重要保障。

园区资产管理，是在常规的楼宇租售基础上，通过有效的资产管理手段，如数据沉淀、户型优化、装修改造、绩效监控、资产分析等，使园区的综合价值与品牌形象稳步提升，达到所管资产的保值增值效应。

（一）资产管理的核心目标是提高收益

衡量一个项目成功与否，最直接的数据就是经营利润多少？一些项目表面风生水起，各类荣誉拿到手软；但从经营的角度来看，无论是营收、现金流还是资产收益率都不理想。诚然，随着随着区域的不断升值与产业的持续导入，一个项目总会盈利，但问题是，你的现金流能否撑到春暖花开的那一天。另一方面，企业需求减弱导致租售周期延长、资金回笼放缓，市场竞争压力陡增。如果增量经济比的是谁蛋糕做得大，那么现在的存量经济就是比谁切蛋糕的能力强。谁的绩效提高、成本降低，就能吸引到更多客户，降低楼宇空置率，提高收益。

（二）资产管理能够实现园区保值升值

园区行业有一个规律——“自古新人胜旧人”，相同区域，老的永远干不过新的。因为旧房子已经使用过一段时间，历经十几年风雨之后，外立面已经过时，设施早已陈旧，地面、墙体都有使用的痕迹，房屋的价值因此变低了。在写字楼产品批量入市的今天，市场需要更多位置优越、科技融合、景观融合的高品质园区。作为操盘手，要对项目的经营绩效整体评估，找出问题所在；通过投资及收益测算，测算改造后的现金流与投资回报；最后通过定期翻新、配套更新、设备维护保养等手段对资产进行更新，最大化地段和物业资产的价值。

（三）资产管理能够平衡收益率与招商的关系

在传统管理模式下，招商人员主要忙于一线事务，对数据分析不重视，无形中增加了房源空置压力，导致资产得不到有效管理；另一方面，在招商去化的重压下，招商人员过度追求“出租率”，却忽略了空置成本——以前租金上涨预期强烈，空置成本相比于上涨收益基本可以忽略不计；但现在市场处在下行周期，每多租出去一天，就能多产生一天的利润。通过对实际现金流、出租率、出租均价、空置成本、单套房源收益、佣金、资金成本等方面综合对比，得出最合适的招商策略，实现资产最大的利用效率和价值体现。同时营收方面的可视化也让项目总能够实时监管下面每个项目的资产运营情况。

（四）资产管理能够提升运营效率，优化资源配置

园区资产管理最核心的三大要素是空间、客户与合同。操盘手需要利用数字化工具，对所有的房源、租客、合同（起租时间、交租时间、合同到期时间）等元素进行统一管理，在提高沟通效率、信息高效传递的同时，提升管理中的严谨性；另一方面，通过数字化楼宇资产管理系统能够对物业和能耗进行在线管控，实现精细化节能。因为园区的成本来自运营的方方面面，哪怕是自来水管网老化造成的“跑冒滴漏”，都会在不知不觉中损耗园区的收益。

二、园区资产管理现阶段存在的问题

当前，园区资产管理尚处于初级阶段。现实中，园区资产管理制度不健全、资产盘点方式落后、数字化工具缺失等问题普遍存在。

（一）好日子的时候忽略了资产管理

以前，向土地要效益的发展思路导致操盘手把大部分精力集中在园区外部，高额的土地收益足以保证地产商衣食无忧，而公司的内部管理往往是粗放的、混乱的。除了一小部分从业者，大部分人的专业水平还处于比较低的阶段，他们既不懂产业也不懂运营，只是坐在接待处，等着渠道和客户上门。如今市场环境发生了很大的变化，园区行业也将慢慢回归到产品和服务，精细化运营的园区才有生存空间。

（二）园区数字化起步较晚，且形式大于内容

相比其他行业，园区在数字化方面起步较晚。时至今日，一些园区的资产管理仍然处于很初级的水平，手工录入数据的情况十分普遍，房源管理混乱、企业流失率高、资产使用率低、空间闲置率高等问题十分突出。虽然市面上各类数字园区工具、管理软件多如牛毛，但很多园区虽然建设了数据看板、数字大屏，但真正达到数字化应用水准的却凤毛麟角。

（三）园区核心逻辑改变，迫使企业提升资产管理水平

以前，园区走的是销售路线，通过建设和买卖即可实现退出。但近些年由于政府限制等原因，产业项目普遍都要求地产商持有运营。在这种背景下，园区想“全身而退”，无外乎三种情况，一种是通过REITs来上市，是股权性质的退出；第二种是转让未来收益，比如资产证券化 ；第三种是股权转让，把项目公司部分或全部股权转让出去，收购方直接获得公司实控权。但无论哪种退出方式，要想利益最大化，核心都是提升资产收益率，只有项目更有价值，才能卖出更好的价格。

三、做好园区资产管理的对策建议

园区资产管理可分为前期策划谋划、中期招商运营、后期改造提升三个环节。

（一）好看的园区活力不一定好，但难看的园区活力一定不好

在颜值即正义的时代，园区的设计风格、建筑形态、周边环境等往往左右了企业的选择。实力企业必然钟爱高端楼宇、花园办公、独栋办公，“脏乱差”的园区几乎不可能吸引到优质企业；此外，拥有一个知名物业管理公司，也会为园区增色不少。

（二）能提高企业办公效率的园区，更受欢迎

园区产品要符合企业的需求。户型上，250㎡和300㎡，别看只有50㎡的差距，却能左右一个企业的决策；装修上，是毛坯？简装？精装？还是拎包入住？配套上，有无24小时VRV空调？车位配比是否充足？有无数字园区系统？这些都是企业主关心的要素。

（三）资管物管协同发展，促进企业提质增效

资产管理的出发点是“管楼”。一方面，建立线上营销平台，通过线上房源展示与租控管理、线上招商获客与在线协作，实现空间资产精准定位与高效管理；第二，搭建客户与物业管理在线协同平台，移动便捷服务，在线处理客户需求，规避信息差带来的工作疏漏。

（四）后期改造要兼顾经济性与实用性

对楼宇的保值和增值来讲，持续的更新是很有必要的。改造之前，要先对回报率进行测算，确保改造是有价值的、能赚钱的。改造方面包括：对沿街楼宇进行外墙装修，提升楼宇品质，增强外观科技感；对园区外围店面房进行创业街区化改造，统一园区形象；完善园区功能配套，营造科创社区氛围；建设园区展厅，完善园区技术展示功能，展现园区发展内涵；建设园区客厅，完善园区接待、商务洽谈、休闲交流等功能；完善人才公寓、体育休闲、文化书吧、餐饮中心等，增设彩虹跑道、主题雕塑，引进新商业、新业态等，体现园区创新活力；推进园区道路、绿化改造提升；设备维护更新，中央空调系统更换、电梯维保、轿厢翻新、公共区域亮化、洗手间翻新等。