园区经济第三次转型来临， “园区更新”成高质量发展重要抓手

园区改造提升的热潮，不只发生在江苏。在上海，地方政府明确提出要推进近郊区旧工业区的更新转型，全上海市104个工业区块的更新转型已发展上升为市级战略。在广东，广州提出通过“关停淘汰一批、功能转变一批、改造提升一批”，对2700多个村级工业园进行整治提升；顺德将村级工业园改造定为头号工程，出台村级工业园升级改造实施意见，以此盘活村级工业园用地，释放产业发展空间……
园区经济的第三次转型
细看各地园区更新改造出台的意见、相关的报道，不难发现一些高频词，如“盘活建设用地存量”“推动产业转型升级”“引导特色产业集聚发展”等等，一词以蔽之，那就是“转型”。
通过梳理我国园区经济的发展历程，东南大学建筑学院教授王兴平认为，这一波园区更新改造可谓“第三次转型”。他进一步阐释道——
第一次转型出现在21世纪初。随着中国加入WTO，第一批园区发展超过10年，初具规模，也遇到了发展瓶颈，因此提出了开发区的“二次创业”，总体偏向于扩大空间规模、完善城市功能、壮大产业集群、改善投资环境等方面；
第二次转型在开发区“三为主、二致力、一促进”的指导方针下，大部分开发区从产业园向综合新城转变。在产城融合的理念下，开发区从功能结构、空间形态、产业布局、建筑改造、管理体制等方面进行转型再开发；
第三次转型以高质量发展为目标，突出创新、绿色、开放发展，提出了坚持创新发展理念、推进绿色集约发展、促进开放型经济发展、加大国际合作交流、打造国际合作园区、深化体制机制改革等一系列高质量发展策略，目前正在进行中。
从过去粗放式建设至今，早期建成的钢架厂房、框架厂房、砖混厂房，建成均达到30年以上，建筑抗震、承重和安全系数早已满足不了需求，也到了更新的时候。“前期工业化旧厂房的安全性、物理性、功能性和审美性与城市的发展已难以接轨。”常州大学经济学教授、校质量管理与评估中心副主任季小立说。
过去的重型机器与大量劳动力生产企业已逐渐被淘汰，旧工业厂房、宿舍存在抗震系数不符与承重等多样问题，已无法满足现今企业的需求。同时，分散的建设、混合区的权属深深地影响新型城乡建设的推动，除了存在城市形象问题，还存在治安、消防和卫生等多方面问题，影响着人居环境、生活、出行等。
 “早期的旧工业园区较多存在规划粗放的问题，这也给城市更新带来巨大难度。”季小立说。从过去粗放式建设至今，早期建成的钢架厂房、框架厂房、砖混厂房，建成均达到30年以上，建筑扩震、承重和安全系数早已满足不了需求，也到了更新的时候。
　园区更新本质是高质量发展
全联房地产商会写字楼分会副会长、中科产城董事长郭莹辉以北京的园区更新为例，讲述了园区更新的三个主要方向：
一是由旧园区到新园区，也就是说由过去的制造业为主的工业园，直接升级为教育科研用地，这就指明了我们未来的城市要以研发为核心，所以这类工业用地是从旧到新的；
二是园区新建，把整个园区更新为城市功能，不再具备传统的制造业功能，例如海淀北部永丰的新材料产业基地，以前是以央企的制造业为主，现在已经规划成教育、科研和商务办公用地，它就是一个典型的把园区整个城市单元进行全面更新的典范；
三是由园到城，从制造业基地到产业新城，最典型的就是北京的亦庄，从汇集世界500强的制造业到产城融合的产业新城。
 “城市更新的目标绝对不是房地产开发，而是城市功能的完善和提升。所以我们园区更新的目标是以构建新的产业生态为核心，所以它要利用到产业生态的评价和未来的生态环境建设。”郭莹辉说。
在城市更新的具体操作上，郭莹辉提醒到，城市更新最重要的是大家利益共同体共同愿景的实现，土地方、产业方、政府方、投资方、运营方，这“五方”构成了城市更新项目的运作系统，没有任何一方的协作和支持就变成了一个相互掣肘的局面。
城市更新要通过促进产业升级，变成城市新的产业发展器和动能转换加速器，凸显城市的综合价值，这也是园区更新、城市更新的目标。
从空间形态上看，工业园区更新改造主要是针对存量工业用地，实现现状低端产业向规划高端产业的转变。提高空间集约利用，是园区更新改造的一个重要目标。
发展近 40年来，开发区也积累了相当程度的问题及不足，比如企业创新的主体地位不够突出、产业链价值链的引领性作用有待提升、园区土地空间利用不足且面临瓶颈、环保安全问题存在危险隐患，以及开发区行政效能出现下降等，这些问题都需要在未来的转型发展中得到妥善的解决。
而园区更新的本质就是高质量发展。已经到来的“十四五”时期，我国高质量发展将进入新的发展阶段，供给侧结构性改革持续深入，产业结构调整和升级转型深化，新技术、新模式、新业态、新产业不断涌现，经济发展新旧动能加速转换，高质量发展态势日益显著。
园区作为中国经济发展的重要引擎，区域经济发展的重要载体，高质量发展要求园区通过自身的质量变革、效率变革、动力变革，获得新的发展动力。园区更新作为一种创新手段，更是园区高质量发展的重要抓手。
园区更新面临的三大门槛
全联房地产商会写字楼分会副会长、中科产城董事长郭莹辉提到，城市更新面临诸多挑战，存量工业园区升级改造的压力非常大，社会需求和政府的要求也都非常迫切，但推动园区更新面临三大门槛。
一是政策门槛。每个城市都有城市更新指导意见，但是各区县还有自己产业园固有的要求，在政策门槛里，土地、建筑规模、销售条件其实来自于政府的支持作用是非常重要的。
二是产业门槛，即产业方向和准入指标。“更新的是功能，但是各地区县用土地来发展产业的固有愿望没有变。”郭莹辉表示，园区招商的门槛非常高。
三是资金门槛。土地要更新，首先面临的是要补交土地出让金，这对企业来说也是不小的压力。
 “产业园区的更新和产业园区新建70%的风险来自于土地方、产业IP、政策、市场预测、金融机构对接，以及自我运营能力，”郭莹辉提醒，前期的研究是影响项目成功与否的决定性因素，要评价这些综合指标，我们有没有能量来驾驭。因此，要和政府进行沟通，谨慎做投资判断决策，并给自己的融资做增信。