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    关于高新区国有资本主导的产业地产投资运营模

    时间:2019-12-03
    关于高新区国有资本主导的产业地产投资运营模式研究
    武进高新区党政办公室
    产业地产,百家争鸣,万类霜天竞自由。在这个精彩纷呈的行业里,民企、央企、外企、地方国企八仙过海,制造业企业、房地产企业、金融机构、传统产业地产企业各显神通,从高新区早期的土地批租模式,到民企与央企操盘的片区开发PPP模式,再到市场化为主的二级园区开发模式,以及能够最以标准化精准对接国际资本的物流地产模式,不同风格、不同打法的商业模式层出不穷。这些产业地产各有千秋的参与者们,在不断的市场竞争与模式创新中,成为中国实体经济过去40年快速发展的重要载体力量。
    根据相关市场研究机构的调研结果,产业地产行业,重要的不是企业当前的规模与速度,而是看有没有一套逻辑自洽、理念清晰的企业战略与商业模式,也要看企业领导者是否对行业特点与自身企业优劣势有明晰认知,看执行团队能否将企业战略贯彻到具体园区项目操盘中,更要看作为核心资源的产业资源、融资渠道与专业能力是否具备和充分发挥作用,这里面的每一项都无法清晰用数字量化,这也是产业地产行业真正的魅力所在。每家企业的核心资源与盈利路径几乎都不相同,看似同处一个行业,业务侧重点却不一样:这一家当作重要的盈利业务,另一家可能仅仅当作成本在投入,这一家觉得不重要的旁支末节,可能却是另一家最看重的战略布局。正是这样的行业特点,决定了产业地产行业的多姿多彩。
    但同时,我们也要清醒的看到,当前中国经济与产业大环境下,过去40年土地与物业价值的快速上涨周期已逐渐褪去,在更强调产业导入、基金操盘、资产运营、平台属性、轻重平衡的“产业地产新常态”下,整个行业面临新一轮大洗牌与行业格局重构,每一家产业地产企业都在思考,行业未来的趋势会如何发展,自己的未来又在哪里。
    一、长三角地区代表性园区经验借鉴
    作为地处长三角核心区域的产业园区,我们选取区域内具有代表性的、处于类似地理位置的、具备可比性的科技产业园区进行研究或考察,按照环境、交通、文化等要素相近的原则,选取了无锡新加坡工业园和苏州工业园区作为研究对象进行分析借鉴。
    (一)无锡新加坡工业园
    无锡新加坡工业园东接沪宁高速公路,南靠无锡硕放机场,西联312国道,于1994年6月启动开发建设。经过二十多年发展,无锡新加坡工业园已形成以电子信息、光伏新能源和电气机械制造为支柱的战略性新兴产业基地,成为无锡发展开放型经济的窗口和高新技术产业的示范。
    发展历程:无锡新加坡工业园的发展历程也堪称“砥砺中奋进”,园区经历了从一片荒地中起步时的筚路蓝缕,外资巨头纷至沓来的时代机遇,金融危机冲击下的险象环生,中新双方合作过程中的主导权更迭,光伏产业泡沫破灭后明星企业无锡尚德的破产重组,住宅板块探索的寄予厚望到最终放弃,“园区+供电”双轮驱动商业模式的无心插柳大获成功。
    园区开发起步阶段(1994年-2002年),引进国外高科技园区的建设、管理及客户服务理念,引进大批著名跨国公司,树立园区品牌。
    园区经营本土化阶段(2002年-2007年底),园区中心工作从引进产业向引进与培育产业并重转移。园区开发公司转为中方控股,公司经营从开发园区向经营园区转变,业务相对集中于工业标准厂房的开发和租赁,公司经营业绩得到根本性改善。
    园区转型发展阶段(2008年-至今),重点推动园区企业引进新技术,实施产品升级,向新模式、新产业、新业态发展,同时加强高浪路沿线两侧服务业的发展,促进园区实现产城融合发展。园区开发公司也在持续服务于园区产业升级和产业培育的基础上,形成了以“工业地产+能源服务”的主营业务。
    开发主体:无锡星洲工业园区开发股份有限公司由无锡市新发集团有限公司(原无锡市新区发展集团有限公司)与新加坡胜科集团于1993年底共同组建。公司以培育高新技术产业为使命,本着“服务园区、经营园区”的理念,伴随客户一同成长,二十多年来取得丰硕成果。目前,公司及其下属子公司的业务主要涉及工业地产、科技地产、商业地产、民用地产、物业管理、公共设施及企业管理咨询服务等领域。目前,公司拥有经营性物业约70万平方米,有望在“十三五”末增至100万平方米,成为全国有较大影响的工业地产运营商。
    开发成果:截至2018年,园区已开发面积约3.5平方公里,共引进生产性外商投资企业80余家,累计吸引投资总额近60亿美元,其中超千万的项目有30多家,包括尚德电力、美国希捷、唐纳森、德国英飞凌、日本松下、村田、住友、阿尔卑斯、意大利MTS等世界知名公司在内的大批高科技企业。同时,公司不断探索新的商业模式,成为江苏省首家开展工业厂房融资租赁业务的企业。公司以融资租赁的方式为尚德、隆基、爱普科斯公司量身定制了30多万平方米的标准厂房,并将继续在光伏产业园运用、推广这种商业模式。
    (二)苏州工业园区
    以产业园区带动区域开发,再以区域开发引领国民经济的思路,新加坡模式给改革开放初期寻求对标学习样板的中国领导人以极大启迪,于是一批中新合作园区陆续诞生,苏州工业园区即是其中发展最为成功的代表。我们仅以苏州园区主要开发平台公司之一,苏州新建元控股集团为例进行比照分析。
    集团简介:新建元控股集团是中国新加坡合作苏州工业园区所属大型国有企业。集团控股、参股各类企业100余家,资产总规模达300多亿元。在旗下各产业领域中,拥有建屋、圆融、商旅、圆才、邻里中心、园区测绘等著名产品与服务品牌。新建元的前身包含多个企业主体,如1994年与苏州工业园区同年成立的园区房地产公司及园区建发公司,1995年成立的园区人力资源公司与园区测绘公司,1996年成立的园区商旅发展公司,1998年开始陆续建设的邻里中心,2005年成立的圆融发展公司等等,这些都是伴随着苏州工业园区从诞生伊始一步步发展壮大的不同功能企业平台。
    2012年苏州工业园区党工委、管委会从整合国资国企,加快国资国企管理体制机制改革,加大国资集聚度提高国企市场竞争力的角度出发,将管委会所属的多家国资公司进行优化整合,在其基础上成立了新建元控股集团。
    业务布局:经过近10年发展,新建元集团成为一家控股、参股企业112家,资产总规模317亿元,业务涵盖产业、商业、住宅、旅游、文化等多项综合性业务的大型企业集团,既达到了当初园区管委会做大做强国企的目的,也为自身接下来的战略布局准备了足够的资本和弹药。
    现在的新建元集团,既有一级开发片区开发业务,也有二级开发中的产业园区、住宅地产、商业地产、文旅地产等,还有邻里中心这样的社区综合配套,测绘审图公司衍生出的智慧城市业务,人力资源公司的人力资源服务业务等,加上金融板块涉足的生物医药、信息技术、绿色建筑、教育文创等实业,以及参股的环普产业园等,构建了一套丰富整合又可以独立拆解的菜单式业务版图。
    战略定位:新建元控股集团以新发展理念着力打造新型智慧城市,形成了涵盖产业、商业、住宅、旅游、文化在内的综合地产主业,并以金融运作为引擎,成功进军人力资源、生物医药、信息技术、绿色建筑、教育文创等新兴实业。新建元立足苏州,积极融入长三角一体化国家战略,主动服务和参与“一带一路”建设,项目发展已遍布全国12省40多座城市。
    每块业务就是一个抓手,使集团对外能够呈现出从产业规划、空间规划、土地整理,到基础设施与配套设施建设,再到产业招商和载体开发,载体招商运营管理直至最终通过资本运作实现退出的完整的价值链条与商业模式。
    正是循着这样的商业逻辑,新建元将企业定位为“产城融合集成服务商”,希望通过手中丰富完整的业务布局,使自身在助推区域产业构建与城市功能配套中有更多可控制的资源,以综合性竞争力提升自己的谈判议价空间,进而提升整个产城价值链的增值收益,走出一条很有想象力的路径。
    金融创新:如果说完整的业务布局构建了新建元的“骨架”,金融领域在资产证券化和投资基金方面的创新则为新建元补充了所需的“血液”。新建元集团现在总资产300多亿元,各类持有物业超过120万方,账面价值超过100亿,这些资产中沉淀了大量资金,如何盘活这些资产,现在的思路是做各种形式的资产证券化,包括REITs、CMBS、ABS等。通过资产证券化,实现了存量资产盘活、融资渠道拓宽和运营能力升级三重目的,并形成了“开发-成熟-资产证券化-再开发”的资产与资金可持续闭环。
    2018年4月2日,由苏州新建元控股集团发起设立的“中联东吴—新建元邻里中心资产支持专项计划”在上交所挂牌上市。该类REITs产品将分布在苏州工业园区各区域生活圈核心的10处邻里中心打包成一个金融产品,发行规模为20.5亿元,产品期限为5年,发行利率5.8%。对于这个中国首单社区商业类REITs产品,外界将其评价为开创了中国社区商业资产证券化运作的先河。
    作为借鉴新加坡先进城市公共管理与商业生活配套整合理念的承载者,每一个邻里中心都是集商业、文化、体育、卫生和教育于一体的社区商业中心和服务中心,目前邻里中心已经发展到18个项目、70万平方米运营体量的规模,并在苏州工业园之外,将轻资产服务项目拓展到9个省、25个城市,服务55个合作项目。2014年,邻里中心板块并入新建元,并在2015年被国家工商总局认定为“中国驰名商标”,成为其旗下一块“叫好又叫座”的资产。
    时隔一年后的2019年4月30日,新建元第二单REITs产品“中联元联-前海开源-新建元商旅资产支持专项计划”再次获得上交所批准发行,主要以旗下分布于苏州工业园区金鸡湖核心区域的四处商业及文旅项目——月光码头、湖滨新天地、斜塘老街(一期、四期)和星海休闲中心为底层资产,发行总规模为18亿元,产品期限5年。
    以位于苏州工业园的邻里中心以及部分商业与文旅项目为核心资产进行资产证券化,其意义不仅在于提供了数十亿元的资金,更使新建元在盘活存量资产与产融结合方面的突破成为可能。而在发行首单类REITs产品之前,新建元集团曾发行30亿元公司债成功,20亿元MTN、10亿元PPN项目,金融创新始终在其企业战略中占重要位置。
    在我们看来,新建元热衷于做资产证券化,除了耳濡目染受到新加坡活跃的资产证券化影响之外,还有另外三方面市场因素:
    一是其资产包主要分布在苏州工业园区这个已成熟区域,租金回报率与资产价值方面得到资本市场认可;
    二是其待盘活资产很多都是多年前投资持有到现在,多数采取当初的账面价值计价,如果按照资产证券化的市场化标准,如租金水平重新评估资产价值,能够获得充分的资产溢价收益;
    三是目前处于核心位置的成熟商住物业依然因其增值预期受到资本市场相当的认可,而未来资产证券化的重点将集中在有产业内容的园区载体之上,若在这一块取得突破,将使其打通从前端的资源与项目获取,到中间的开发建设、项目运营,直到最终在资本市场获利退出的整个商业链条,将成为产业地产领域相当值得期待的资本闭环探索。
    产金结合:金融方面的创新,除了资产证券化,还有产业投资基金。早在2013年,新建元就作为重要LP,投资总规模近30亿元的元生创投基金一期,由专业海归团队操盘,专注于新药创制、医疗器械、体外诊断及精准医疗领域等细分领域投资。此后又陆续发起了二期、三期基金,前两期基金投资企业超过50家。目前一期基金已经实现退出,收益相对较好。
    成立基金更重要的意义在于打开了产业与金融间的通道,生物医药作为苏州工业园区的主导产业,新建元所建设和运营的载体中有大量有潜力的生物医药企业,通过基金投资的方式,既加速他们的成长,又能从产业发展中获取收益,还能强化对产业的掌控力,为未来的业务拓展储备项目资源,“区域开发-产业导入-载体建设-产业投资”,形成一个产业与金融间的闭环,一举多得。
    2019年8月,总规模100亿元、首期规模25亿元的新建元·元联商业资产并购基金成功设立并完成投资。新建元作为基石投资人,以商业不动产投资为主要投资方向,投资核心区位、有价值提升潜力的商业资产,包括写字楼、购物中心、社区商业等,通过软硬件改造升级,实现价值增值,以及投资不动产证券化产品的夹层或次级。
    发展蓝图:依托如此丰富的业务架构与产业、金融、运营服务资源,其提出“产城融合集成服务商”的定位,希望通过手中丰富完整的业务布局,使自身在助推区域产业构建与城市功能配套中有更多可控制的资源,以综合性竞争力提升自己的谈判议价空间,进而提升整个产城价值链的增值收益,走出一条很有想象力的路径,进而向苏州其他区域乃至长三角、全国进行轻重两个层面的业务拓展。
    作为苏州工业园的重要国资平台之一,新建元的拓展战略分两方面:一方面,继续深耕苏州,通过产城融合、产融结合的方式不断推动城市与产业升级;另一方面,受空间限制、产业溢出需求、业务扩张需求等多重因素影响,其也将目光投向长三角乃至全国。其对外拓展分为三种模式,重资产的自主开发、轻资产的管理输出与介于中间的股权投资,通过这套轻重结合的商业模式,集团已经布局全国12个省,40座城市。
    (1)重资产投资上,主要包括一级的片区开发与二级的园区、住宅、商业等开发,新建元背后苏州工业园的光环与相对齐全的产业与城市配套业务是打动地方政府的核心要点。与同样走出去拓展片区业务的兄弟公司中新集团(CSSD)更偏向前端不同,新建元的片区业务同样是搭平台与招商引资,但是其自身已有的住宅、商业、文化旅游板块,以及邻里中心、人力资源、测绘审图公司等,使手中掌控的资源更为丰富。从城市规划、产业规划、专项规划,再到一级开发,土地整理、基础设施,到后面的二级开发、产业招商、城市配套和区域运营,所能带来的是一个完整的产城融合新城。
    值得一提的是,在对外重资产投资上,新建元有一个原则,就是一定要和当地的政府平台公司成立合资公司——有了“地陪”,才能最大程度降低投资风险,以及便于一些优惠政策的获取与落地。因为园区开发特别是片区开发,周期短则10年,长则数十年,期间政府领导会换届,当地产业环境与相关政策都可能发生变化,但地方政府平台公司是相对稳定的,其最适合做外来资源与产业方的对接渠道与合作伙伴。
    (2)轻资产方面,从测绘审图公司衍生出的智慧城市业务、邻里中心的管理输出、招商与运营服务的输出等,都以模块化的方式在全国铺开。以测绘公司为例,里面积累了苏州工业园区25年来地下管网、道路规划等相关的一整套数据与城市治理体系,并由其衍生出智慧城市管理系统,在这方面在全国同行业中是领先的。这类轻资产投资风险小,极其适合锻炼队伍,并为未来可能的重资产投资探路。
    (3)股权投资则范围更为宽泛,其意义不仅在于单纯获取投资收益,更大的意义在于通过股权投资加深了与产业企业的纽带,以前面提到的生物医药基金为例,累计投资了项目57个,其中18个落在苏州生物医药产业园。
    这种以投资带动招商,两块儿收益一起吃,再结合资产证券化盘活更多资金用于更大范围内的股权投资与重资产项目拓展的“产-金-园-城”闭环联动操盘路径,无论是对资本市场还是对地方政府,都是一套很有说服力与吸引力的商业模型。
    二、可比性经验分析
    (一)夯实运营主体。长三角的地方政府,普遍见多识广、理念超前,同时对发展地方经济的各类要素掌控能力较强,这些因素共同决定了作为政府发展经济重要抓手的地方政府平台的崛起与壮大。与其他地区不同点在于,这些政府平台并不仅仅承担着为地方政府进行投融资的使命,更是凭借市场化理念与体制机制创新的灵活性,有效整合手中掌握的基础、禀赋、机遇、资源,在政府与市场两个领域中间,硬是走出一条政府引领、市场化主导、企业化运作的创新路径。
    在制造业产业基础相对雄厚,但总体经济实力、人才资源优势不如一线城市的二三线城市,如何进行产业构建、资产运营、金融投资、园区服务等在内的产业地产全周期开发运营,其运营主体成为关键中的关键。做大做强区域经济,短期发展靠雇佣军,长期发展一定要靠子弟兵。中国开发区的头牌苏州工业园区多年来能够一步步通过产业导入与产业培育构建出强大有生命力的产业生态,靠的就是一批强大的地方政府园区平台的支撑作用。
    这些企业在区域开发伊始作为投融资的主体以及基础设施与载体建设的主力军存在,中期能够成为招商引资的渠道与承载平台,更重要的是企业的柔性化承接成为政府硬性政策与土地招商之外的重要补充,在区域成熟后又能够在商业生活配套、产业运营服务、产业投资等方面发挥重要作用。在苏州工业园区20多年的历史中,市场化、专业化的政府园区平台企业在不同时期均扮演着重要角色。
    张江高科的“新三商”理念、转型高科技投行和打造“产业创新生态圈”,苏州工业园区的“政府主导、市场化运作操盘”“一张蓝图干到底”,无锡新加坡工业园的园区供用电模式创新,都是这类创新的典型代表。无论是上海、苏州还是无锡,之所以能够一步步通过产业导入与产业培育构建出强大有生命力的产业生态,靠的就是这批强大的市场化程度较高的地方政府园区平台的支撑。
    (二)找准目标定位。我们也要看到,很多有标杆项目的产业地产商在对外拓展过程中,地方政府容易有“一口吃个胖子”的心态,希望今天拉来苏州工业园的建设者合作,明天就收获一个新的苏州工业园;更有甚者对于产业招商抱着不切实际的幻想,心心念念世界五百强,而对符合当前发展阶段的产业不屑一顾。新进入一个片区,其发展程度与产业基础肯定与先进地区有较大差距,商住配套、文旅板块、智慧城市业务等,都需要区域达到一定发展阶段才能彰显其价值,在前期更多是理论上看上去很美好的抓手。此外,在片区综合开发收益逻辑中,必须要学会算区域账、整体账,而一些必不可少的业务板块要作为成本来看待,面临投入产出极其不成正比或者收益未知的情况时要勇于坚持、敢于投入。
    (三)搞活运营机制。近年来,履行国有资本出资人职责的部门及机构坚持以管资本为主积极推进职能转变,制定并严格执行监管权力清单和责任清单,取消、下放、授权一批工作事项,监管效能有效提升,国有资产管理体制不断完善。为推动国有经济布局结构调整,打造充满生机活力的现代国有企业,各级党委、政府均提出实现政企分开,提升国有资本运行效率。
    尤其对于以竞争性市场业务为主业的国有企业,要面临激烈的市场竞争、严格的业绩考验,更加需要完善企业管理机制,改革国有资本授权经营体制,建立以公司董事会为运营管理责任主体的现代企业管理制度;同时坚持园区党工委、管委会管方向、管资本、管重大决策的战略正确性和国资管理部门法定监管流程的程序合规性。
    (四)绘好发展蓝图。从市场化业务初期单纯的产业地产开发,到产城融合、生活配套、文旅产业、金融投资逐步扩展,从单一的标准厂房和办公楼建设运营,到轻重资产投资经营的转变,是园区综合配套服务的发展主旋律,也是提升园区整体竞争里和吸引力,增强运营平台公司整体实力的必然路径。
    (五)注重借力整合。尺有所短、寸有所长,市场化民营主体和转型中的传统房企在业务创新、模式创新与机制体制的创新与尝试,也是行业中的一股重要力量,未来市场化的政府园区平台与已经有成熟商业模式的专业产业地产开发商的联手合作,兼收并蓄、良性博弈、资源整合、平台思维、产业引领、资本运营,将成为产业地产行业新时期的又一主题。
    三、对武进高新区产业地产发展的建议
    (一)坚持市场化运营管理规则。开展竞争性市场化业务,应坚持精简放活原则,推进实体化运作模式,完善实体化运营管理体制,按照市场化管理开展项目申报、备案审批、运营管理和监管考核。给运营主体公司在事前审核、核准程序方面进行松绑,才能在开发周期、时间成本、资金成本上获得市场化民营主体对等的竞争能力。
    (二)完善法定国资监管制度规则。坚持实体化运作模式,并不意味着不要国资监管和法定程序;而是要在国资管理法律法规规定下,依法接受国资监管,不再进行其他非法定的监管措施,切实为园区运营主体平台松绑、减负。
    (三)寻求客户导向与盈利导向的平衡点。以客户需求为导向是市场化运营永恒的宗旨。产业地产的产品要算两笔账,一个是从市场客户需求的角度,一个是从开发商盈利的角度;其中,深切领会目标客户的真实需求才是成功的根本。就以最通用和标准化的厂房为例,对客户来说,一到两层的厂房肯定是最喜欢的产品,通道、动线都很清爽,通用性也是最强的,但从产业地产商层面来看,如果全是这类产品,土地不集约物未尽其用,也意味着可售货值的减少,不经济不划算。这就需要在产品设计之前,就充分进行市场调研和客户需求分析,如何在保证盈利点与满足企业客户需求之间寻得平衡,是产品设计与定位时首先要考虑的。
    (四)产品规划设计应提前对接政府各部门要求。产品规划设计阶段,房管、土地、规划三个部门应全部提前沟通,因为三个部门对同一个政策的解读都可能并不完全一样,在实操中都会存在不一致。如对可分割销售面积、规划的配套比例认定等,必须在产品落地之前分析各个部门的要求,再落到实际的产品上,万不能似是而非。政府部门本质上也是园区的“重要客户”,一定要满足这些部门的规划指标、产品设计、面积区间、产业发展、产业定位等方面的要求。
    (五)成本控制排在操盘阶段第一位。无论在几线城市,做哪类产品,成本控制是产业地产永恒的话题。产业地产的客户是最理性的实体企业家,他们不会为实际使用需求外的任何产品买单,尤其不会为产业地产商的情怀买单。因此,对于产业地产产品定位必须精准、合适,操盘时切忌盲目打造容积率高、单价投入高的产品,如独栋写字楼、高端研发楼、多层厂房等。在刚开始市场化运营时,建议在没有客户定制需求和市场需求积累的情况下,应该老老实实调研市场,打造最适宜本地市场的通用类标准厂房。
    (六)注重后续运营孵化。虽然起步阶段应该以通用类标准厂房切入市场,但是并不意味着就以传统房地产思维和路径那样简单粗暴操作。传统房地产一切以销售为目的,房子卖出去闭环就结束了;但产业园区房子卖出去是第一步,后续产业培育、孵化,运营服务等同样重要,这个闭环要圈得更大。另外,还要真正关注“产城融合”,因为在单体项目上,产、城单元根本就是不融合的,如果有配套住宅的话,一定要注意园区与配套住宅间动线的分离,工作场景与生活场景区分,否则园区客户的体验感会比较差。
    (七)提前开始运营模式差异化探索。以通用类标准厂房切入市场时,还需要避免将平台运营模式固化为标准厂房代建销售的单一模式,而需要紧扣园区整体规划和发展战略,提前积极开始筹备商业运营、文化休闲、金融投资、管理输出等板块的投入和积累,为后续运营平台公司搭建产城融合综合服务商业大逻辑做好铺垫。
    (八)提前布局专业化、标准化和智慧化
    专业化,园区需要有相对明确的产业定位,园区产品团队的主要精力放在打造适合该产业的专业产品上。
    标准化,直接关乎产品规模化扩张的效率和成本,通过标准化模块的设计,形成可拼接和组合的标准化产品,控制开发成本,方便企业二次利用,如软件信息业,打造一个适合软件企业办公,各类设备配套齐全的空间,最小需要面积150平方米。这个简单的数字背后,是对空调摆放、新风系统设置、机房承重、电路接驳等上百项细节的归纳和整理得出的,标准化细到要不要做架空地板,做了架空地板之后怎么和电梯间走道高度对接,怎么解决空调和新风问题,机房放哪,机房局部承重多少,不同保密层级的门禁怎么做,怎么拼接节约公摊面积还能保证看出去的景观,水景怎么做、做多深等,可以梳理出上百条细则,全部依托于软件企业的需求进行设计——这才是标准化。
    智慧化,随着智能生产、物联网、5G时代的到来,哪怕一个纯生产型的较低端园区慢慢也会有很强的智慧化需求,打造智慧园区管理系统逐渐会成为一个刚需,可以集成科技企业服务、团队创业服务、员工生活服务、配套商业服务的一站式园区O2O平台慢慢也会成为主流——未来这一定是一片运营蓝海,尤其建立在规模化之上,数据也能成为生产力和利润点。 
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