智慧园区运营行业解析

【核心阅读】近年来，我国智慧园区发展迅速，对发挥产业集聚优势、调整产业结构、培育新兴产业具有重要意义。但其运营存在产业同质化、“重建设，轻运营”等问题。因此，要不断提高智慧园区运营水平，做好园区顶层设计，注重差异化发展；立足园区战略招商引资，促进产业集聚；加快运营商身份转变，重视软服务提升等。
　　园区是指政府集中统一规划指定区域，区域内专门设置某类特定行业、形态的企业、公司等进行统一管理。我国园区大致可以分为六类：一是以工业企业为主的工业园区；二是以贸易企业为主的自贸园区；三是以物流企业为主的物流园区；四是以科技企业和科技服务业为主的科技园区；五是以文化创意企业为主的文化创意产业园区；六是以农业企业为主的农业园区。
　　随着经济的发展及园区投资的不断深化，大型园区建设运营企业寻求发展新途径的意愿日趋强烈，国内优秀园区建设运营企业更加重视对行业市场的研究，特别是对发展环境和企业需求趋势变化的深入研究。同时，随着数字化和智能化程度不断提升，智慧城市发展逐渐深入，我国智慧园区运营商应运而生，传统园区智慧化发展趋势尽显。
　　一、智慧园区运营概念
　　智慧园区概念来源于智慧城市。在新一代信息技术的蓬勃发展过程中，信息化与城市化相互碰撞，智慧城市应运而生。智慧城市利用物联网、移动互联网、云计算等技术，改变政府、企业、个人之间的交往和生活方式。智慧园区是智慧城市在园区内的缩影，在一定程度上体现了智慧城市主要发展模式，又具备有别于智慧城市的独特发展特征。目前，智慧园区还处于发展初期，业界还未对智慧园区的概念形成一个统一的认知。
　　根据《智慧园区应用与发展》报告的定义，智慧园区是物理空间的园区通过综合应用物联网、大数据、人工智能、5G等新一代信息技术，使园区具备设施互联互通、数据资源开放共享、各方协同运作、产业创新发展的能力，实现对园区资源优化配置与集约化利用，以及全生命周期的数字化、在线化、智能化、精细化管理的先进模式。
　　《智慧园区标准化白皮书》则认为，智慧园区是指一般由政府（企业与政府合作）规划的，供水、供电、供气、通信、道路、仓储及其他配套设施齐全、布局合理且能够满足从事某种特定行业生产和科学实验需要的建筑或建筑群，结合物联网、人工智能、5G等新一代信息技术，具备互联互通、开放共享、协同运作、创新发展的新型园区发展模式，与园区建设、管理深入融合发展的产物。
　　综上所述，智慧园区是应用云计算、互联网、物联网等新一代信息通信技术，具备全面的信息监测能力、迅速的信息采集能力、高效的信息传输能力与智能的信息处理能力，能够改变园区中各机构的交互方式，提高交互效率的新型科技园区。智慧园区综合了创新园区的创新能力、生态园区的绿色循环理念、知识园区的价值观念等多种园区的特征与功能。
　　智慧园区运营是指借助大数据、云计算等信息技术，利用园区内对构成园区空间和园区功能载体的自然资源、社会资源、信息资源、智力资源及园区中分散的、各自为政的物理基础设施、信息基础设施、产业配套设施和商业配套设施等进行集聚、重组和营运，有效释放园区内资源潜力，提升园区内企业的竞争力。智慧园区运营的目标是实现企业与园区共赢。园区运营商通过整合园区资源，打造园区品牌优势，为园区内企业带来集聚效应、知识溢出效应、品牌效应等正外部性，使企业获得良好的经济效益。
　　二、智慧园区运营的必要性
　　1.促进区域经济发展
　　园区作为我国区域经济发展的重要增长极，园区内企业具有地缘接近，共用基础设施，要素共享，产业链互补，新知识、新技术传播快等特点，使得企业之间、企业与政府之间具有良好的共生效益，对区域经济发展产生积极作用。但伴随着我国经济向高质量发展转变，传统产业园区发展遭遇瓶颈，如集聚效应不明显、信息化建设不完善、服务功能薄弱等。因此，传统园区向智慧园区转型，要更好发挥园区资源优势，创造区域经济发展动力，提升区域产业结构层次。
　　2.推动城市智慧化发展
　　智慧园区是智慧城市的缩影，智慧城市是智慧园区发展的结果。产业园区作为企业的“社区”，是城市的重要组成单元，其智能化水平直接关系到城市智能化水平。智慧城市建设可以以智慧园区建设作为牵引，智慧园区中创新的管理模式与方法可以广泛应用到智慧城市管理体系中。
　　3.提高企业经济效益
　　智慧园区内企业具有园区外的企业不具备的优势。智慧园区内存在广泛而高效的网络设施，显著地提升了各个单元之间的沟通效率。而园区内的网络中心和数据中心，能够整合园区内物联感知、地理信息、业务等多种数据，实现资源与信息的共享。这种资源共享打破了园内各单元之间的信息壁垒，消除了数据孤岛，加强了企业间的交流合作，使园区内企业成为一个协同有机的整体。
　　4.形成品牌效应
　　良好的智慧园区运营可以帮助企业获得可持续发展的能力，为企业发展提供有力支撑。同时，实力强、成长快的大量企业汇集在园区内，有利于“乘数效应”的形成，增强用户黏性，打造具有影响力的特色区域品牌，形成品牌效应，实现企业与园区相互促进的良性循环。
　　5.适应新发展模式
　　互联网技术的不断发展，使得新知识、新技术的扩散速度逐渐加快，涌现出一大批新产业、新业态与新模式，中小企业创新活力被激发，成为创新的重要力量。但中小企业存在人才短缺、融资困难等问题。而以智慧园区建设运营商为代表的科技服务商的兴起，对增强中小企业创新能力、创业活力，培育战略性新兴产业具有重要作用。
三、智慧园区建设与运营现状
　　1.国外发展现状
　　全球数字化浪潮推动了世界范围内的智慧园区建设与运营，世界各国不断加强物联网、移动互联网、大数据、人工智能等在产业园区建设与管理中的应用。美国、英国、德国等国十分重视智慧城市与智慧园区的建设与发展，并取得了一系列成就。
　　如，美国凭借新一代信息技术发展的优势，成为在世界上率先进行智能交通、数字城市、智慧生产、智慧园区建设的国家之一，汇集了IBM等一大批世界范围内高水平的智慧园区解决方案服务商。美国大型智慧园区建设与运营的过程中，更多的是关注园区内基础设施的建设，而中小型园区则更关注局部系统的智能化，如智慧运维系统、智慧仓储系统等。
　　国外智慧园区发展特征可以归结为3个：首先，注重园区运营服务质量。国外园区运营商在进行园区管理时，以企业为中心，注重企业需求，不少传统政府管理部门已经逐渐向园区服务机构转变。其次，形成了园区协同发展体系。国外智慧园区通常整合科研院所、企业、高校、政府等多种资源，促进多方机构合作交流、资源共享，健全完善园区内产业链供应链。最后，注重信息技术基础设施的完善。信息基础设施是智慧园区运营的先决条件。
　　2.国内发展现状
　　目前，我国共有开发区2728个。其中，国家高新区169个、国家级经开区219个。园区作为我国区域经济发展的主要承载平台，对发挥产业集聚优势、调整产业结构、培育新兴产业具有重要意义。近年来，我国智慧园区发展迅速，并呈现出一系列阶段性特征。
　　一是全球产业规模扩大。随着各类产业园区信息化建设的不断推进，市场对智慧园区运营需求也在不断增加。据测算，到2022年我国智慧园区市场规模将达到3002亿元，比2021年增长13.8%。目前，我国正处于转变经济发展方式的关键期，土地、劳动力等资源短缺问题日益显现，高质量发展的需求与传统园区落后的信息化水平、低下的运营管理效率之间矛盾进一步凸显，传统园区向智能园区、智慧园区转变是全面深化改革重要途径。因此，未来市场对智慧园区建设与运营商的需求将进一步加大。
　　二是政策环境良好。随着我国转变经济发展方式，调整产业结构的步伐逐渐加快，各级政府对智慧园区建设与运营也更加重视，出台了一系列针对智慧城市与智慧园区发展的文件政策，为我国智慧园区建设指明了方向，同时也为其健康发展提供了良好外部环境。
　　三是优质园区运营商聚集效应明显。珠三角地区凭借其新一代电子信息技术在全国范围内的领先地位，集聚了一大批优质的智慧园区服务提供商。赛迪顾问发布的《2020年中国智慧园区整体解决方案市场研究及分析报告》中，对全国范围内的智慧园区整体解决方案服务商进行排名。其中，前10名总部全部位于东部地区，有7家位于广东。
　　四、智慧园区运营发展趋势
　　1.服务化、绿色化、创新化发展是必然趋势
　　传统园区运营商职能单一，仅限于基础设施、物业服务、工商财务服务、税收优惠等基础服务。随着企业对园区运营服务需求逐渐多样化，搬砖式招商引资、土地财政等模式将难以为继。解决传统园区运营瓶颈，改变粗放的招商运营模式，提供包括产学研服务、企业孵化服务、投融资服务等在内的高效、全方位、可持续的运营服务是智慧园区运营的必然趋势。
　　智慧园区作为发展集约集群经济的重要载体，顺应节能减排的发展大势，融入低碳管理理念，提升环境治理能力，实现绿色发展是智慧园区的应有之义。随着环保技术、生物技术、新材料技术与信息技术的不断融合与发展，智慧园区将在能源、环境方面实现突破，达到高效节能的目的。
　　创新是园区发展的发动机与加速器。相比于传统产业园区，智慧园区的优势在于有效集聚与高效利用各类创新要素，实现园区在模式、技术、环境等多方面的创新，实现园区稀缺资源的有效配置与产业结构的不断优化。因此，打造创新生态体系，营造重创新、敢创新、能创新的氛围是智慧园区发展的必然大势。
　　2.智慧园区发展与产业调整将形成良性互动
　　发展高新技术产业是转变经济发展方式，优化经济结构，转换经济增长动力的重要手段，而智慧园区运营未来也会更加注重高新技术产业、生产性服务业等产业发展。引入资源消耗低、生产效益高、创新能力强、发展潜力大、市场前景好的产业，将促进一大批具有特色、集约发展的优质智慧园区的涌现。
　　同时，智慧园区正成为新一代信息技术为传统企业赋能的载体。智慧园区的蓬勃发展，使得高科技企业得以集聚，各种优质资源的溢出效应不断显现，形成引领与示范作用。
　　因此，未来智慧园区发展与产业调整将形成良性互动，低污染、低消耗、高产出的高新技术产业将逐渐成为园区发展的新引擎、新动力，智慧园区也将成为高新技术产业发展的新支点与新渠道。
　　3.智慧园区与智慧城市将实现更深层次融合
　　智慧园区改变了传统园区“重产业，轻人居”“重工业，轻生活”等弊端。未来智慧园区不仅注重生产、研发、办公等功能的完善，也将更加注重教育、医疗、文化等公共服务设施，以及居住、休闲、娱乐等生活设施的建设。同时，智慧园区不再是一个封闭独立发展的个体，而是一个集生产与生活于一身的多功能综合体。园区生产与城市生活不再被割裂，边界逐渐模糊，产城不断融合，城市发展将以园区管理为牵引，智慧城市与智慧园区互动发展，融合管理成为新的发展方向。
　　五、我国智慧园区运营存在的问题
　　1.智慧园区内产业同质化明显
　　在各级政府支持下，智慧园区开发快速落地。但是部分智慧园区运营商不顾本地产业基础，忽略园区配套服务与产业规划，盲目引进各类高新技术产业。这体现在政策上，表现为各地园区为了吸引企业入驻，在税收优惠方面形成“价格竞争”，盲目发展各类高新技术产业。
　　一方面，这种现象导致了园区缺乏主导产业，产业链条混乱，缺乏园区特色，限制了园区竞争力增强，影响园区健康可持续发展。同时，园区产业同质化分散了区域资源，使得某一产业的资源不能有效集聚，企业集中于产业链的低端，难以向产业链高端转移，造成了低端产品过剩、高端产品不足的现象。另一方面，由于区域内园区定位模糊，主导产业不明确，导致大量的重复建设，不仅浪费区域资源，也不利于各园区间优势互补、相互合作局面的形成，制约了地方整体水平与发展潜力。
　　2.智慧园区“重建设，轻运营”
　　目前，智慧园区存在“重建设，轻运营”的问题，导致智慧园区运营商以房租为主的收入结构没有得到改变。在传统园区向智慧园区转变过程中，园区运营商往往更注重土地开发、厂房建设、通信基础设施等重资产的导入，而对科技服务、金融服务、咨询服务、产业环境、产业平台等软服务重视程度不够。园区依靠优惠的政策、完善的基础设施建设吸引企业入驻园区，但不能及时帮助企业营造人才环境以吸引人才，营造金融环境吸引资本，营造产业环境引导产业集聚，提升企业竞争力，培育新动能。
　　3.智慧园区内资源有效利用率低
　　传统园区运营模式向智慧园区运营模式转变进程缓慢，导致园区内资源不能得到有效利用是智慧园区运营面临的另一个重要问题。虽然智慧园区拥有比较先进与完善的基础设施建设，但有的园区运营商依然延续了粗放模式，不仅需要大量的人力资源，运营效率也未能得到有效提升。同时，智慧园区内各项系统平台会产生大量有效数据，园区运营商未能对数据进行有效处理与分析，造成了数据资源浪费。
　　六、对提高智慧园区运营水平的建议
　　1.做好园区顶层设计，注重差异化发展
　　智慧园区的开发运营投资大，回报周期长，所以顶层设计尤为重要。智慧园区建设与运营应根据本地区产业基础、资源禀赋、比较优势、国家战略与方针政策等方面因素，明确园区定位，确定园区主导产业及相关产业，注重差异化发展，避免出现重复建设、同质发展的现象。在确定主导产业时，要立足于区域发展战略，前瞻性地研究产业发展趋势，科学预测市场供需变化，不能盲目跟风。
　　2.立足园区战略招商引资，促进产业集聚
　　在确立园区主导产业与相关产业后，运营商不能为降低房屋空置率、提高房租收入而对入驻企业不加以选择，应严格筛选入驻企业，充分考虑该企业的发展方向是否符合园区定位，是否有利于园区培育具有特色的产业集群。在此基础上充分整合产业资源，营造产业生态，形成“构建产业链、形成产业集群、构建产业生态”的创新发展模式。
　　3.加快运营商身份转变，重视软服务提升
　　加快园区运营商收入结构由单一向多元转化，完成园区运营商身份由物业管理者向服务提供者转变，要注重园区运营商软服务质量的提升。首先，在园区物业管理方面，园区运营商不应局限在纯粹的基础设施等被动服务，要把被动服务转化为主动服务。其次，在提供增值服务方面，园区运营商要注重人才平台、金融平台、信息平台等多项平台的搭建，为企业发展提供良好的人才、资金、信息支撑。最后，在提供科技创新服务方面，要注重研发平台、测试平台等各类产业平台的搭建，通过共建共享的方式，充分发挥规模经济的作用，降低企业科技创新成本。
　　七、典型智慧园区运营商
　　1.国外典型智慧园区运营商
　　国际商业机器公司（IBM）总部位于美国纽约州阿蒙克市，是全球最大的信息技术和业务解决方案公司，业务遍及160多个国家和地区。2008年，IBM首次提出“智慧的地球”的概念。2009年，IBM充分把握“感知化、互联化、智能化”的科技大势，提出“智慧的地球”“智慧城市”的愿景，而“智慧园区”的概念就是在这一基础上衍生出来的。
　　IBM智慧园区业务在我国也迅速扩张。如，IBM与武汉软件新城合作打造智慧园区，包括云数据平台、生活服务平台、管理服务平台、云共享平台和公共技术平台等五大核心平台；与国家新媒体产业基地暨星光影视园合作，建设了新媒体信息管理与服务公共平台，对园区内的人、车、物实现了感知化、互联化、智能化管理，对媒体资料等虚拟资产实现了共享空间“媒体云”管理，大幅提升了星光影视园的运营效率。
　　微软公司（Microsoft Corporation）成立于1975年，总部位于美国华盛顿州雷德蒙德，是著名的跨国科技企业，也是全球最大的电脑软件提供商。随着物联网技术的发展，微软开始跨界布局智慧建筑、智慧城市、智慧园区。
　　微软总部园区占地200公顷，拥有145栋建筑，由于建筑时间与设计方面存在差异，存在运营管理困难与能源消耗大的问题。为解决这一问题，微软提出以“物联网+大数据”为基础的智慧园区解决方案。在3万个设备中安装了超过200万个传感器，同时还开发了基于云端的智慧建筑管理平台。如今，智慧家居、智慧楼宇和智慧园区是微软重点布局的关键场景，已经在全球范围内开展合作。
　　2.国内典型智慧园区运营商
　　深圳左邻永佳科技有限公司成立于2014年，是我国领先的城市空间（园区、写字楼、校园、社区、商业等）智慧运营管理平台解决方案提供商和平台运营商。左邻永佳已经与政府资管、园区、地产写字楼、城市综合体、高校等在全国范围内落地合作，项目已覆盖22万家企业，服务面积达2.5亿平方米。其打造的典型案例包括深圳湾科技园区创新生态服务平台、宝投智汇智慧园区管理平台、厦门象屿智慧物流园区等。
　　左邻永佳致力于通过物联网、大数据、人工智能等技术，为城市空间提供一站式运营管理平台，该平台主要由空间业务运营、空间物联管理、平台数据应用三大板块产品构成。空间业务运营板块包括资管招商、收费管理、物业管理、通行管理、客户服务、营销服务、办公OA等系统；空间物联管理板块包括车辆通行、楼宇自控、消防、电梯、安防监控等系统；平台数据应用包括数据中台、数据驾驶舱、BIM/3D可视化运维等。
　　广东飞企互联科技股份有限公司成立于2009年，是新三板创新层企业。总部位于珠海，在北京、杭州、重庆、深圳昆明等地设有分子公司。该公司在全国拥有300多家产业链伙伴、500多家园区客户，覆盖5万多家园区企业，250多万园区公众，拥有258项专利技术。
　　飞企互联以联平台为基础，打破传统园区信息孤岛状况，构建可知可视可控万物互联的智慧园区；以智管平台为基础，全方位覆盖园区运营管理涉及的各项业务，助力园区管理实现降本增效；以智服平台为基础，构建园区资源与服务一体化平台，为园区开辟新的商业模式和持续收益渠道。其打造的典型案例有合肥双凤园区、中国北斗产业技术创新西虹桥基地等。